О целях рефинансирования ипотечных кредитов
Рефинансирование предполагает переоформление уже существующего кредита на более выгодных условиях в другом банке. Почему потребители банковских услуг обращаются за рефинансированием ипотеки, и что может из этого получиться:
- Снижение ставки по кредиту. В условиях рефинансирования в банках всегда называется цифра «от», но не факт, что вам одобрят минимальную ставку. Обычно на минимум могут рассчитывать «надежные» клиенты банка с идеальной кредитной историей и возможностью подтвердить кучей справок свои космические доходы. Остальные заемщики должны приготовиться к допам — дополнительным процентным пунктам за отказ от страховки, отсутствие справки о доходах и прочее (зависит от фантазии кредитной организации). В результате заемщик может ровным счетом ничего не выиграть от рефинансирования.
- Увеличение срока кредитования. Чем больше срок, тем меньше размер ежемесячного платежа. Соответственно, сумма переплаты по ипотеке вырастет. Если вас это устраивает, ищите банк для рефинансирования.
- Уменьшение срока кредитования. Случается, что заемщик получает возможность платить каждый месяц больше той суммы, которая значится в графике платежей. Если банк, с которым человек оформил договор, отказывается пересмотреть условия, то есть смысл перекредитоваться.
- Объединение всех кредитов. Если у вас скопилось несколько займов, то их объединение в один кредит может быть выгодно. Но может и не иметь никакой выгоды, так что считайте сами перед подписанием договора.
Прежде чем подписать договор о рефинансировании ипотеки, посчитайте, выгодно ли это
- Получение наличных сверх суммы кредита. Некоторые банки предлагают меньший процент по кредиту плюс деньги на личные нужды сверх задолженности по ипотеке. Но за эту услугу банк запросит дополнительный процент. Если это для вас по-прежнему интересно, то сравните условия всех аналогичных продуктов, которые имеются на рынке.
- Изменение валюты кредита. Валютные заемщики стали массово перекредитовываться с ростом доллара, так как их ежемесячные платежи перестали быть подъемными. И это единственная причина для рефинансирования ипотеки без «подводных камней».
О «хитростях» банков при разработке продуктов рефинансирования
Банки запускают предложения о рефинансировании ипотек по сниженным ставкам, чтобы переманить чужих заемщиков. Отчасти поэтому рефинансироваться в своем банке нельзя, хотя он и предлагает для новых клиентов более выгодные условия. Но эти условия могут быть лишь иллюзией.
На практике п.п. (процентные пункты) прибавляются по мере заполнения заявки. Дополнительный п.п. за отказ оформлять новую страховку, плюс за сумму на личные нужды, прибавка за объединение кредитов и так далее. Один заемщик с ипотекой 14,5% образца 2015 года написал в отзыве, что вместо заявленных 10% ему одобрили рефинансирование под 13,75%. А такое перекредитование не имеет смысла!
Оно выгодно, если разница в процентах равна не менее 2 п.п., а лучше 3 п.п. При этом важно, чтобы заемщик платил по текущему договору не более 2-3 лет. Почему? Потому что в первые годы клиенты выплачивают банку практически одни проценты, а тело долга уменьшается ненамного. Когда заемщик рефинансирует этот кредит, то ему придется снова сначала платить проценты, но уже другому банку.
Процентная ставка при рефинансировании ипотеки и «скрытые» проценты
Банки редко предлагают рефинансирование кредитов своим же заемщикам. И что самое неприятное, кредитные организации могут включить в договор пункт, запрещающий рефинансирование этой ипотеки в другом банке. Это разрешено статьей 43 ФЗ №102 «Об ипотеке», согласно которой перекредитование одного и того же залогового имущества можно запретить.
Если в вашем кредитном договоре такого пункта нет, то все равно не рассчитывайте на быстрое и приятное рефинансирование в другом банке. Вы должны будете пройти всю процедуру оформления ипотеки заново — собирать пакеты документов, оценивать недвижимость (за свой счет), заключать договор страхования, регистрировать жилье в пользу нового банка (за свой счет).
Хорошо, если страховая контора аккредитована в выбранном банке, тогда возможно просто заменить выгодоприобретателя при наступлении страхового случая. Конечно, заемщик при оформлении новой страховки имеет право в течение 5 дней отказаться от договора, но на практике такое редко кому удается провернуть.
Почему банки отказывают в в рефинансировании ипотеки
Рефинансирование ипотеки: на что обратить внимание, чтобы не пришел отказ
Основания для отказа в рефинансировании ипотеки у банков те же, что и при обращении заемщиков за кредитами на крупную сумму. Новый банк тщательно проверяет кредитную историю, трудоустроенность, размер доходов и стоимость залоговой недвижимости.
Если что-то в заемщике или в квартире покажется банку неблагонадежным, то последует отказ по заявке. При этом подходы банков к оценке отличаются. Один — выдает кредит с данным пакетом документов, другой — нет. Но главные причины отказа в рефинансировании одинаковы:
- Просрочки и задолженность по платежам;
- Изменение требований к залоговому объекту недвижимости (некоторые банки прекратили кредитовать приобретение «хрущевок» и частных домов);
- Оформление квартиры в долевую собственность (при частичном досрочном погашении ипотеки с помощью материнского капитала).
Отзывы заемщиков о рефинансировании ипотеки
Кроме традиционных многотысячных отзывов о банках и их продуктах на сайте Банки Ру, есть серия постов про рефинансирование ипотеки на Пикабу. Здесь хвалят АИЖК (АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» — государственная на 100% контора) и Сбербанк за возможность снижения процентной ставки по ипотеке:
На специализированных сайтах, где отзывы проверяются, а проблемы рассматриваются сотрудниками банков, ситуация иная. Здесь жалоб на рефинансирование больше, зато есть шанс, что эти жалобы заметят и вопрос решат:
