Условия покупки квартиры по военной ипотеке

Заключить договор на получение ипотечного кредита и покупку квартиры военнослужащие могут после трех лет участия в НИС. Условие получения кредита — выплата начального взноса на квартиру. В разных банках он от 10% до 20% стоимости приобретаемого жилья.

Поэтому, прежде чем обращаться в банк за ипотечным кредитом, военнослужащий должен убедиться, что на его счету в Накопительно-ипотечной системе достаточно средств для оплаты начального взноса.

Получить кредит по военной ипотеке военнослужащий вправе в одном из банков, сотрудничающих с НИС. Выбрать банк потенциальному заемщику военной ипотеки поможет рейтинг партнеров НИС, опубликованный на нашем сайте.

Обращаясь в банк, потенциальный заемщик попадает в отлаженную систему ипотечного кредитования, которая дает следующие преимущества:

• Банки-партнеры НИС сотрудничают с аккредитованными строительными организациями. При покупке жилья на условиях долевого участия у этих застройщиков, у военнослужащего меньше шансов нарваться на жуликов, которые берут деньги за вид на котлован, и исчезают в неизвестном направлении.

Особо отметим, что аккредитацией застройщиков занимается банк, а не Министерство обороны и не оператор НИС. Подобного рода аккредитация — отработанная процедура, стандарт в рамках услуг по ипотечному кредитованию.

Например, банк «Абсолют» сотрудничает в рамках военной ипотеки с группой компаний «ПИК», поглотившей такой известный в строительной отрасли бренд как «Мортон». «ПИК» предоставляет квартиры по военной ипотеке в ЖК «Мещерский лес» (Москва, Солнцево).

Военная ипотека Сбербанка и ВТБ 24 позволяет приобрести жилье в Москве в ЖК «Лучи» (застройщик «Группа ЛСР»).

• При покупке жилья на первичном и вторичном рынке менеджер банка поможет заемщику подобрать квартиру по цене, соответствующей сумме перспективных бюджетных субсидий по программе НИС. То есть военнослужащему не придется доплачивать за квартиру из собственного кармана.
• У банков имеются налаженные связи со страховыми компаниями.

В ряде случаев военнослужащие желали бы сами подыскать страховщика, предоставляющего услуги на более выгодных условиях. Однако подобные опыты не принесли ожидаемого результата, и государство решило навести порядок в этой сфере. С 1 января 2017 г. вступили в силу поправки в Закон «О долевом участии в строительстве». В соответствии с ними создан страховой фонд, в который все застройщики обязаны вносить по 1% от стоимости возводимого жилья.

Эксперты полагают, что с введением в силу этих поправок проблемы у участников военной ипотеки при долевом участии в строительстве сводятся к нулю.

«Молодострой» и др.

У тех участников НИС, которые считают участие в банковских ипотечных программах слишком накладным, есть вариант обращения в «Молодострой».

Это — объединение военнослужащих, нуждающихся в квартирах. Ставит целью оптимизацию расходов при покупке жилья по военной ипотеке на первичном рынке. Сотрудничает с такими застройщиками, как ГК «Гранель», Группа ЛСР, А101. Считается, что обращение в «Молодострой» помогает военнослужащему сэкономить  от 40 тыс. руб.

Организация владеет сайтом «Молодострой 24», на котором представлены услуги объединения. В число которых входит и доверительное управление денежными накоплениями участника НИС. Называется эта услуга «Удаленная сделка» и стоит 30 тыс. руб.

Изначально учредители «Молодостроя» мечтали строить жилье «вскладчину». И даже создали ЖСК «Молодежная стройка». Эта организация в сотрудничестве с АКБ «Пересвет» приступила к кооперативному строительству в интересах молодых военнослужащих.

Однако только кооперации для обеспечения жильем оказалось мало. Идея прекратила существование в 2014 г. В 2016 г. у АКБ «Пересвет» наступил страховой случай (назначено внешнее управление, удовлетворение запросов вкладчиков через Агентство страхования вкладов).

Что подтверждает идею о тернистости пути к приобретению жилья вне банковских ипотечных программ.

Теоретически военнослужащий-участник НИС может обратиться для подбора жилья на вторичном рынке к услугам частных риэлторов или агентств недвижимости. Нормативная база НИС предусматривают оплату такого рода услуг из средств, поступающих на счета военнослужащего.

Однако военнослужащий при этом действует на свой страх и риск. На сайте ФГКУ «Росвоенипотека» — оператора Накопительно-ипотечной системы — списка аккредитованных агентств и риэлторов вы не найдете. Все объявления типа: «Частный риэлтор с лицензией по военной ипотеке» стоит рассматривать как рекламные трюки.

В регионах

До сих пор речь шла о военной ипотеке в Москве и Подмосковье. Именно здесь приобретает жилье каждый 5-й участник НИС.

В других регионах показатели скромнее. Например, квартиры в Петербурге по военной ипотеке пожелали купить лишь 8% участников НИС. В других регионах — и того меньше.

Набирает обороты военная ипотека в Севастополе. Напомним, что в советское время, когда офицеры могли выбирать место для постоянного жительства после выхода в отставку, Крым был самым популярным местом для переселения военнослужащих.

Принципиально схема приобретения квартиры по военной ипотеке в регионах не отличается от московской. И здесь мы стоим на позиции, что военнослужащим предпочтительно сотрудничать со специалистами  банка-партнера НИС и доверить им подбор жилья, заключение договоров и пр.

Для желающих рискнуть на сайтах ФГПУ «Росвоенипотека» (оператор НИС) и «Молодостроя» есть целые разделы, посвященные ЖСК, предлагающим свои услуги участникам военной ипотеки. Достаточно лишь выбрать свой регион и кликнуть «мышью», и к вашим услугам до 60-70 организаций, готовых облагодетельствовать вас жильем за ваши деньги.

Наконец, совсем отчаянные любители риска могут обратиться к услугам онлайновых посредников: Avito и т.п. Достоверных сведений о том, к чему приводили такие попытки, у нас нет.

Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Купленная по военной ипотеке квартира переходит в собственность покупателя после полного погашения долга перед банком-кредитором. Распространено мнение, что именно с этого момента собственник жилья обретает право продавать его, вносить в виде залога и т.п.

Но у военнослужащего часто возникает необходимость сменить место службы, переехать в другой регион. Что делать в таком случае?

Нормы ипотечного права предлагают выход из такой ситуации. Участник ипотечной программы в этом случае должен найти покупателя, который единовременным взносом снимет с квартиры обременение по договору ипотеки. Попросту говоря, оплатит долг перед банком.

После чего участник ипотечной программы и покупатель уже решают свои проблемы: кто кому сколько должен, когда один съезжает, другой въезжает, и т.п.

Понятно, что такая схема мало пригодна для военнослужащего, у которого просто нет времени на поиск покупателей. Оператор НИС «Росвоенипотека» проработал и согласовал с банками для таких случаев схему, по которой уезжающий военнослужащий продает купленную по военной ипотеке квартиру другому военнослужащему-участнику НИС, а тот берет на себя обязательства по погашению долгов перед банком за своего предшественника.

Обобщать опыт применения такой схемы пока рано — его слишком мало. Военнослужащие, вынужденные оставить приобретенное по ипотеке жилье и уехать в другой регион, предпочитают сдавать его в аренду. В связи с чем возникает ряд довольно сложных юридических вопросов.

О праве пользования квартирой, купленной по военной ипотеке

Формально сдача квартиры в наем является предпринимательской деятельностью. А военнослужащим заниматься бизнесом запрещено.

Но в данном случае Министерство по налогам и сборам вошло в положение граждан. При условии уплаты налога (13%) военнослужащие имеют право сдавать квартиру в наем.

Но — по согласованию с банком-кредитором и страховщиком.

Во многих случаях военнослужащие, чтобы не тратить время на формальности, передоверяют сдачу обремененного ипотекой жилья менеджерам банка-кредитора. Банк охотно берется за подобного рода услуги. Для него это — дополнительная прибыль.

Это не единственная сложность в праве пользования ипотечной квартирой. Так, полным правом прописаться в ней имеет только военнослужащий, от лица которого подписан ипотечный договор. Ближайших родственников — жену, детей — прописывают только по согласованию с банком. Хотя в большинстве регионов регистрирующие организации это условие не соблюдают и прописывают по заявлению участника военной ипотеки и ближних родственников, и дальних.

Согласования требуются и для переделок или ремонта в квартире. В этом случае следует ориентироваться, в первую очередь, на нормы жилищного законодательства, которые очень жестки. Постелить линолеум или вбить в стену гвоздь можно и без разрешения, но устройство сквозного отверстия в стене, наращивание батарей отопления или остекление балкона требуют разработки отдельного проекта, согласования его в нескольких инстанциях, утверждения с последующей проверкой точности исполнения проекта  надзорной организацией.

В целом пользование обремененной ипотекой квартирой — тема настолько обширная и сложная, что для полного освещения требует несколько дополнительных статей.