Причины для продажи обремененной ипотекой  квартиры

Банки неохотно соглашаются на продажу находящихся в залоге квартир. Оформление таких сделок требует времени и сил, а выгоды банку никакой. Чтобы получить согласие, владелец жилья должен представить уважительные причины.

К ним относятся:

1. Срочный отъезд на ПМЖ за границу;
2. Непосильность для собственника квартиры выплаты ежемесячных взносов по ипотечному кредиту;
3. Развод и раздел имущества между супругами.

Редко когда другие причины признаются достаточными для согласия Сбербанка на продажу залоговой квартиры.

Процедура продажа квартиры в ипотеке Сбербанка осуществляется следующими способами.

Продажа со снятием обременения

В этом случае собственник жилья получает от покупателя задаток, достаточный для того, чтобы погасить долг перед банком. Сняв с недвижимости обременение, он продает ее уже как полноправный собственник.

Процедура эта не обходит банк стороной. Собственник должен:

1. Поставить банк в известность о намечающейся сделке, заявить о досрочном погашении кредита и процентов по нему и запросить расчет остатка долга по ипотеке.
2. После досрочного погашения ипотечного кредита банк и продавец квартиры обращаются в орган Росрегистрации с заявлением о снятии с недвижимости обременения
3. Оформляется купля-продажи выкупленной из ипотеки квартиры.

При кажущейся простоте этот вариант чреват определенными рисками.

Продавец, получив задаток и выкупив квартиру, может отказаться от выполнения второй части сделки — продажи и передачи жилья. Поэтому обычной практикой стало заключение предварительного договора о купле-продаже залоговой квартиры с заверением у нотариуса.

Банк с согласия сторон выступает гарантом сделки, предоставляя ячейку (индивидуальный сейф) для хранения денег, посредством которых выкупается квартира.

Хотя при досрочном погашении долга кредитное учреждение несет убыток (переплата по кредиту в случае досрочного погашения меньше, чем при обычном графике платежей), способ продажи ипотечной квартиры со снятием обременения в Сбербанке выступает как преимущественный.

Продажа ипотечной квартиры вместе с обременением

В этом случае покупатель принимает на себя обязательство не только выкупить квартиру у продавца, но и выплачивать за него ежемесячные взносы по ипотеке до полной расплаты с кредитором. Для банка это означает смену участника ипотечной программы и оформление нового договора ипотеки. В связи  с чем покупатель должен предоставить тот же пакет документов, который требуется при оформлении ипотечного договора.

Если банк не одобрит его кандидатуру, то сделка купли-продажи не состоится, и собственнику жилья придется искать другого желающего приобрести обремененную недвижимость. Это непросто, так как на рынке продают много жилья и без обременения.

Правда, купить «отягощенную» квартиру можно значительно дешевле. Однако покупателю придется еще и гасить кредит, поэтому найти желающего на такую недвижимость сложно.

Продажа квартиры, приобретенной по военной ипотеке

Сбербанк участвует в госпрограмме по обеспечению ипотечным жильем военнослужащих. У этой категории заемщиков часто возникает необходимость переездов из одного региона страны в другой, нередко — удаленный.

Служить на Дальнем Востоке и содержать ипотечную квартиру в Рязанской области для офицера, согласитесь, мало смысла. В Росвоенипотеке (оператор Накопительной ипотечной  системы военнослужащих) существует программа по поиску покупателей залоговых квартир отъезжающих в другой регион офицеров. Как правило, кандидатами становятся прибывающие в данный регион военнослужащие. Отделения Сбербанка в таких случаях идут военным навстречу и производят переоформление ипотеки.

Процедура облегчается тем, что плательщиком ежемесячных взносов по военной ипотеке является госбюджет, выплаты гарантированы, и личность заемщика для банка принципиального значения не имеет.

Продажа с рефинансированием

Ряд банков предлагает выгодные условия рефинансирования ипотечных кредитов. Некоторые (ЮниКредитБанк и др.) не требуют при этом залога.

Человек, желающий продать обремененную квартиру, может воспользоваться таким предложением. Взять кредит в другом банке на выкуп залоговой квартиры у Сбербанка, снять с недвижимости обременение и продать ее покупателю.

Этот способ не особо популярен. Требует много времени и оформления большого количества документов. Им пользуются при разводе супругов, когда один из них прибегает к рефинансированию для того, чтобы полностью выкупить квартиру у второго супруга и избавиться от нежелательного совместного проживания.

В остальном процедура продажи квартиры с рефинансированием не отличается от варианта с погашением ипотечного кредита за счет задатка покупателя.