Как взять ипотеку в Сбербанке на квартиру в новостройке

Магистральный путь: зайти на корпоративный сайт Сбербанка, воспользоваться онлайн-сервисом ДомКлик, создать личный кабинет, заполнить заявку и дождаться, когда менеджеры Сбербанка и застройщика оформят вам все необходимые документы для участия в ипотеке. Более подробно процедура описана в статьях на нашем сайте «Условия предоставления ипотечного кредита в Сбербанке», «Ипотечный кредит в Сбербанке» и т.д.

Неотъемлемой частью сервиса ДомКлик является онлайн-калькулятор для расчета процентной ставки по кредиту и ежемесячных платежей. Расчеты на нем помогут вам не только оценить свою готовность к участию в ипотеке, но и правильно заполнить анкету-заявку.

При приобретении квартиры в новостройке:

• банку необходимо получить максимум информации об объекте недвижимости. Ведь при ипотечном кредитовании именно покупаемая квартира служит в качестве залога. Поэтому для банка важна ее реальная стоимость, способность застройщика завершить строительство с заданным уровнем качества и т.п.
• участнику ипотечной программы нужны гарантии, что он не будет обманут, что застройщик не разорится и сдаст в срок жилье, на которое заемщик взял кредит, и т.д.

Гарантией для обеих сторон служит банковская аккредитация строительных организаций.

Сбербанк аккредитует застройщиков с солидным уставным капиталом и хорошей кредитной историей. Желательно, чтобы они участвовали в зарплатных проектах Сбербанка. В ходе аккредитации служба безопасности банка собирает информацию о правовых основах деятельности застройщика (наличия у него необходимых лицензий, прав на участок, на котором возводится жилье, изучает решения судов по хозяйственным спорам с участием застройщика. Исключен вариант аккредитации фирмы, которая взялась строить свой первый дом).

Условия сотрудничества строителей со Сбербанком действительно жесткие. Например, во всей Москве аккредитовали всего лишь 57 жилых комплексов. Причем часть из них прошла аккредитацию не целиком, а лишь отдельные дома, корпуса или квартиры.

Полный список аккредитованных застройщиков — на сайте сервиса ДомКлик. Именно у них надо покупать квартиры по ипотеке.

Покупка жилья в ипотеку на вторичном рынке

При покупке жилья на вторичном рынке встает вопрос определения его реальной стоимости (продавец часто завышает цену) и соответствия нормам жилнадзора и пр. Действующие правила возлагают на заемщика обязанность оценки приобретаемого жилья.

Список аккредитованных при Сбербанке оценщиков размещен на корпоративном сайте Domclick в разделе «Оценка недвижимости для кредитования».

В разделе «Отбор оценщиков для работы с физическими лицами и с сегментом «микробизнес» на сайте Сбербанка перечислены требования к оценщикам приобретаемого в ипотеку жилья. Если у потенциального заемщика возникли трудности с поиском аккредитованного заемщика в своем регионе, он может обратиться в организацию (к физическому лицу), соответствующему перечисленным в этом разделе требованиям, и предоставить банку подготовленный этой организацией отчет об оценке имущества. Как правило, такие отчеты принимаются для оформления ипотеки при покупке жилья на вторичном рынке.

Взять ипотеку в Сбербанке можно не только на отдельную квартиру, но и на комнату в коммунальной квартире. Для этой цели Сбербанк выдает кредит до 15 млн. руб. на срок до 30 лет по ставке 10-17% годовых. Но коммунальная ипотека имеет ряд нюансов:

• Необходимо нотариально заверенное согласие всех жильцов коммунальной квартиры;
• Комната должна находиться в доме, построенном не позднее 1970 г. Перекрытия в этом доме не должны быть деревянными;
• Банк, как правило, дополнительно требует от заемщика поручительства близких ему людей;

Еще ряд нюансов надо учитывать при выкупе доли в квартире:

• Если квартира принадлежит вам целиком, кроме одной доли, и вы берете ипотечный кредит на выкуп этой доли, то залогом по кредиту будет вся квартира, а не выкупаемая доля;
• Сделки по выкупу доли у близких родственников часто оказываются мошенническими махинациями. Взять в Сбербанке ипотеку на выкуп доли в квартире у сестры, брата, родителей, детей вряд ли удастся. Не намного выше вероятность получения кредита на выкуп доли у бывшего супруга/супруги. Но чем больше времени прошло со времени развода, тем выше вероятность получения кредита;
• Вероятность того, что банк даст ипотечный кредит на приобретение доли в квартире, которая принадлежит другим собственникам, равна нулю.

Юрий Ильин из Екатеринбурга спрашивает: «Можно ли в Сбербанке взять кредит на ремонт квартиры?»

Подобного рода кредит в Сбербанке рассматривается уже не как ипотечный, а как потребительский. Хотя в качестве обеспечения по нему можно предложить залог недвижимости. В этом случае размер кредита на ремонт жилья достигает 10 млн. руб., срок кредитования — 20 лет. Правда, ставка будет выше ипотечной — от 12,5%.

Более выгодный способ получения кредита в Сбербанке на ремонт квартиры — взять ипотеку на улучшение жилищных условий. Кредит выдается на срок до 30 лет на льготных условиях (снижение до 10% ставки начального взноса, уменьшение до 15 тыс. руб. минимальной стоимости залогового обеспечения и т.д.).

Причем этот кредит можно использовать как на ремонт и реконструкцию имеющегося жилья, так и на приобретение нового.

Главное условие — соответствие действующим нормам для нуждающихся в улучшении жилищных условиях. Основное требование — на члена семьи должна приходиться жилая площадь меньшая, чем установлена законом для данного субъекта Федерации (этот параметр может сильно различаться в разных регионах. Например, в Санкт-Петербурге минимально — 9 кв. м, в Иркутске — 18 кв. м).

Ограничение прав по пользованию ипотечной квартирой

Хотя купленное по ипотеке жилье находится в залоге у банка, вы являетесь его полноправным собственником. И можете осуществлять с ним все правомочные действия. В том числе сдавать в наём.

Но для банка сдача в аренду залоговой квартиры несет существенные риски. Жилье может утратить товарные свойства, обесцениться как залог.

Введенные в текст ипотечного договора запреты на сдачу залоговой квартиры в наём с правовой точки зрения ничтожны и не признаются судом. Но участник ипотеки почти в обязательном порядке заключает договор с аффилированной банку страховой компанией. В этот документ уже могут быть введены достаточно веские рекомендации по использованию залоговой квартиры. В том числе, повышающие ответственность участника ипотеки в случае порчи арендаторами доверенного им имущества и т.п.

Иная ситуация складывается, если собственник залоговой квартиры решил провести ее перепланировку, капитальный ремонт. Эти мероприятия допустимы только разрешения надзорных органов местной власти (в столице это Мосжилинспекция, а, например, в Краснодаре — отдел горадминистрации, в Новосибирске — администрация района, в котором располагается жилье, и т.д.).

Среди документов, которые потребуются для разрешения перепланировки, будет и согласие банка — держателя залога.

Банк, в свою очередь, потребует согласовать перепланировку со страховой компанией и произвести оценку жилья по результатам реконструкции. Его стоимость не должна снизиться.

Стоимость каждого согласования или переоценки (в зависимости от региона) колеблется в пределах 2-10 тыс. руб. Собственнику ипотечной квартиры следует хорошенько подумать, стоит ли ему заниматься перепланировкой своего жилья.

В завершение — еще несколько юридических тонкостей, связанных с ипотечным жильем.

Алексей Ерофеев из Сочи спрашивает: «Нужно ли согласие супруги для того, чтобы взять ипотеку на квартиру?»

Такое согласие необходимо. Как и по любой сделке, подверженной госрегистрации.

«Как оформить переуступку ипотеки на квартиру?»

1. Подобного рода переуступка — это, по сути, продажа недвижимости вместе с наложенным на нее обременениями. Поэтому гражданину, желающему избавиться от ипотечной квартиры, прежде всего нужно найти желающего получить такой «подарок».
2. Переуступка невозможна без разрешения банка-держателя залога. Сбербанк (как и другие кредитно-финансовые учреждения) к переуступке ипотеки относится отрицательно. Разрешение выдается в крайнем случае. Например, при срочном отъезде участника ипотеки за рубеж.
3. Если банк дает разрешение на переуступку ипотечной квартиры, то далее участники сделки-физлица заключают договор между собой и отправляются в банк переоформлять ипотеку на нового участника. От него потребуются те же документы и справки, что и от любого претендента на ипотечный кредит: паспорт, подтверждение доходов, занятости и т.п.

Распространены случаи, когда переуступка является лишь замаскированным способом вхождения  в ипотеку лица, которому изначально в выдаче кредита было отказано. Сразу предупреждаем: такая махинация со Сбербанком (да и любым другим банком) не пройдет.