Риски при кредитовании частного строительства

1. Опыт показывает, что частный дом менее ликвиден, чем квартира. У банка возникнут проблемы при реализации недвижимости, если она будет изъята у заемщика из-за несоблюдения им обязательств.
2. Далеко не всегда частный дом строится на участке земли, принадлежащем будущему владельцу этого дома. Участок может находиться в аренде, в пожизненном пользовании — в любом случае, для банка это дополнительные риски.
3. Страхование частного дома требует более жестких подходов. Банк в обязательном порядке предложит выбрать страховщика из числа своих партнеров.

Условия ипотеки ВТБ на строительство частного дома

Эксперты рекомендуют при возведении частного дома воспользоваться одной из двух ипотечных программ ВТБ.

1. Если участок земли для строительства находится в вашей собственности, вам следует воспользоваться программой «Строительство дома под залог земельного участка». По ней можно взять от 490000 ₽ на срок до 30 лет по ставке 12,75-17,15% годовых. Первоначальный взнос не нужен.

Возраст заемщика — 21-60 лет. Срок работы на последнем месте — не менее месяца.

Залогом будет служить не только земельный участок, но и все постройки на нем.

2. Если у вас нет земельного участка, вы намерены покупать его или строить на арендованных площадях, то оптимальный вариант — программа ВТБ «Нецелевой ипотечный кредит». Он выдается под залог уже наличной у вас собственности — например, городской квартиры. Размер кредита — от 500000 ₽ до 7500000 ₽ на срок до 20 лет по ставке от 13,85% годовых. Начальный взнос — не менее 30%.

Кредит не превысит 70% от стоимости отданного в залог имущества.

Предложение выглядит соблазнительно, но для заемщика несет больше рисков, чем обычная ипотека под залог покупаемого жилья. При кредитовании под залог имеющейся недвижимости вы рискуете потерять не только строящийся дом, но и свою городскую квартиру (или другую недвижимость, которую предоставили в залог).

Преимущества ипотечного кредитования на покупку/строительство частного дома в ВТБ — быстрое оформление (документы рассматриваются за 3 дня), отсутствие волокиты и запросов на дополнительные справки и т.п.

Если первые два варианта не выполнимы, то остается присмотреться к списку недвижимости, которую банк выставляет на реализацию за просроченные долги своих клиентов. Среди этих объектов попадаются и загородные дома с участками земли. Программа называется «Залоговая недвижимость», ставка по ней — 12%, можно получить до 30 млн. на 30 лет при первоначальном взносе 20%. Но воспользоваться этой программой можно лишь при удаче: редко когда бывает, чтобы на продажу выставили дом, который вас устраивает, в нужном вам регионе и т.п.

Для расчета ипотеки на строительство дома на сайте ВТБ 24 используется обычный калькулятор. Но ряд интернет-ресурсов предлагают специализированные калькуляторы типа  «ВТБ 24 «Загородный дом» на сайте calcsoft.ru. Принципиального отличия от стандартного калькулятора ВТБ они не имеют; некоторых пользователей подкупают видимой простотой, удобством навигации.

Ипотека на коттедж в ВТБ

Коттедж — это тот же частный дом. И условия ипотеки для его покупки/постройки не отличаются от описанных выше.

Другой вопрос — в настоящее время под термином «коттедж» все чаще понимают жилое строение в пределах т.н. «коттеджного поселка», жилого массива, который объединен в единое целое системой коммуникаций, общим застройщиком, унификацией строительных конструкций, системой охраны и т.п.

Если застройкой такого сеттльмента занимается аккредитованная при ВТБ строительная организация, то и взгляд кредитного комитета банка на выдачу ипотечных кредитов в этом жилищном конгломерате будет мягче, чем при индивидуальном строительстве.

Ипотека на таунхаус ВТБ

Таунхаус — дом городского типа, но в сельской местности. Как правило, не выше 5 этажей и не более чем на 30 квартир. Выдача ипотеки на приобретение жилья в таком строении зависит от того, как зарегистрирует его застройщик.

1. Если в таунхаусе всего две квартиры, он все равно может быть оформлен как многоквартирный дом. В этом случае получение кредита на покупку в нем ничем не отличается от стандартной процедуры по ипотечным программам ВТБ «Больше метров — меньше ставка», «Покупка жилья», «Победа над формальностями».
2. Проблема в одном: многоквартирный дом должен иметь помещения общего пользования (лестничные площадки и т.п.). Если таковых нет, то каждую квартиру придется оформлять как индивидуальный дом (имеющий общие стены с другими домами) с прилегающим к нему участком земли (необходимо провести межевание).

Оформлять ипотеку в этом случае придется как на частный дом (коттедж).

3. Если застройщик оформляет квартиры таунхауса как доли в одном большом частном доме, то получить ипотечный кредит на покупку такой доли в ВТБ (и любом другом банке) более чем проблематично. Опасения банкиров в этом случае связаны с тем, что «долевая» схема часто используется мошенниками:

• застройщик получает разрешение на строительство индивидуального жилья;
• строит многоквартирный дом и продает квартиры в нем как доли в индивидуальном жилье;
• когда обман раскрывается, застройщик исчезает вместе с деньгами, а власти предписывают снести незаконно возведенное строение.

В результате заемщики остаются без денег, без жилья, плюс должны гасить  долг по ипотеке. Банки избегают риска оказаться соучастниками такой схемы и поэтому кредиты на приобретение «доли» в таунхаусе стараются не давать.

Если очень хочется все-таки воспользоваться ипотекой для приобретения доли таунхауса, возьмите нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости.